В России надувают ипотечный пузырь

Население России предпочитает вкладывать средства в недвижимость. По данным ЦБ, по итогам первых пяти месяцев этого года объем рублевых ипотечных кредитов вырос на 12,6% и составил около 3 трлн рублей. В настоящее время граждане вкладывают все свои кровно заработанные в "недвижку" из-за экономической и политической нестабильности. Впрочем, как прогнозируют эксперты, продлится такая тенденция недолго. На фоне спада в российской экономике и западных санкций кредиты станут дороже в разы, а требования к заемщикам будут ужесточены.

Россияне переводят вклады в недвижимость

Несмотря на то что доходы россиян падают с каждым годом, граждане все равно активно берут ипотеку. Согласно данным ЦБ, с января по май российские банки выдали рублевых кредитов на сумму в 2,98 трлн рублей. Как отмечают эксперты, заставили население "перейти" на недвижимость западные санкции против России, напряженная геополитическая обстановка, а также падение рубля. Поэтому сейчас россияне предпочитают не хранить деньги в банках, а направлять свои сбережения на покупку жилья. Вложения в "недвижку" в условиях возможного снижения стоимости рубля выгоднее вкладов в банках.

"Банковская система впервые испытывает чистый отток, такого не было с кризиса 2008 года. Люди отреагировали на неожиданную девальвацию", — недавно заявил глава ВТБ 24 Михаил Задорнов.

О том, что резко вырос спрос на недвижимость, говорят и риелторы. "Спрос на недвижимость растет. Население стало активнее приобретать квартиры. Спрос вырос примерно на 30%. Люди стараются приобрести по возможности на свои накопления, но если у них не хватает денег на покупку недвижимости, то часть средств занимают в банке", — сказала "МК" частный риелтор Наталья Ульянова.

Кроме того, по ее словам, сейчас россияне все чаще предпочитают обзавестись "недвижкой" в присоединившемся к России Крыму. Однако эксперты "МК" советуют гражданам, прежде чем выложить все свои деньги на домик на полуострове, хорошенько обдумать свое решение.

По словам руководителя аналитического департамента ИК Golden Hills-КапиталЪ Натальи Самойловой, велика вероятность, что на первоначальном этапе завышенного оптимизма и цены будут завышены. К тому же покупка недвижимости в Крыму может сопровождаться большой путаницей в регистрации имущества. Таким образом, вариант вложения средств в крымскую недвижимость — высокорискованный.

Между тем обеспокоены бурным ростом ипотечного рынка и в самом ЦБ. По словам источника, близкого к мегарегулятору, "ипотека пока не беспокоит, но уже интересует". Поэтому, как утверждают эксперты, в ближайшие месяцы Банк России изучит рынок ипотеки на наличие "пузыря", с которого начался прошлый кризис в США.

"Сейчас надувается ипотечный пузырь. ЦБ, наверное, понимает, что если макроэкономическая ситуация ухудшится, то стоимость недвижимости понизится. Соответственно, ипотечные портфели могут превратиться из низкорискованного актива в высокорискованный", — считает председатель совета директоров коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева.

То, что ЦБ намерен серьезно заняться проверкой качества выдаваемых ипотечных кредитов, неудивительно. Доходы населения падают, и в целом по кредитам россияне стали платить хуже, но пока категория ипотечных заемщиков остается дисциплинированной.

Так, объем просроченных кредитов по ипотеке в этом году снизился. Если в январе—мае прошлого года он составлял 42 млрд рублей, то в этом году — 40 млрд рублей. Кроме того, в условиях санкций все большая ответственность ложится на ЦБ, который уже пообещал поддержать банки, попавшие под ограничения Запада. Так, под "каток" уже попали несколько российских банков, включая государственные. Поэтому, как прогнозируют эксперты, темпы прироста рынка во втором полугодии замедлятся. Но при этом увеличатся ставки по кредитам.

"Потребительские кредиты в России и так достаточно дорогие, причем их цена зависит в том числе и от заимствования денег на Западе, которых сейчас будет гораздо меньше. Поэтому, чтобы хоть как-то восполнить потерю капиталов, банки будут увеличивать стоимость кредитов. Но это один из факторов, влияющих на займы. Внесет свою лепту и растущая инфляция, что скажется на потребительском кредитовании. Впрочем, сильного роста не будет. Дело в том, что сейчас и так потребность в кредитах снижается. Так, в июне рост розничной торговли составил всего лишь 0,7%. Это самый низкий показатель за последние месяцы. Сейчас населению незачем брать кредиты, россияне уже и так их набрали, что называется, выше крыши. Доходы граждан сокращаются. Доказательством тому являются продажи автомобилей, которые в июле упали на 17,3% по сравнению с июнем 2013 года", — комментирует "МК" директор Институт стратегического анализа ФБК Игорь Николаев.

Подтверждает его слова также и директор Института экономики РАН Руслан Гринберг. "Точно станут дороже, и получить их будет сложнее. Здесь целый клубок разных причин: ключевая ставка ЦБ, которая в последние месяцы неоднократно повышалась, падение потребительского спроса, снижение объемов выдаваемых кредитов, повышение рисков невозврата. Задолженность россиян перед банками составляет около 10 трлн рублей, а просрочка растет стремительными темпами", — уверен Гринберг.

Как спастись от банковского произвола

Как отмечает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, росту рынка ипотеки послужило ослабление требований к заемщикам, которое началось еще в прошлом году. По данным агентства, тогда рост объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом составил 10–20%, а сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом — более 60%. А это "может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском". Впрочем, такие проблемы существуют не только с "недвижкой".

Волна так называемых дешевых кредитов захлестнула нашу страну в конце 2000-х годов. Ранее также брали в долг у банков, однако же большинство заемщиков все-таки трезво соизмеряли свои возможности и условия кредита. Да и чтобы получить сам кредит, нужно было собрать достаточно много бумаг, а также, например, заручиться поддержкой двух платежеспособных поручителей. Затем кредиты начали давать на каждом углу.

В результате в 2008 году рост кредитов, выданных населению, достиг невероятных размеров. Ежегодно количество заемщиков увеличивалось в 1,5–2 раза. "Если два года назад экзотикой были обращения граждан, на которых висело всего два кредита, то теперь просьба разобраться с тем, как удержать пять—десять кредитов в одних руках, — это норма. И это большая беда как для граждан, так и для нас, потому что эти пять кредитов зачастую взяты в разных банках — и добиться по ним реструктуризации практически невозможно, ведь банки очень ревниво относятся к таким заемщикам. Они не хотят, чтобы высвободившиеся у заемщика ресурсы были отданы на погашение кредита другому банку", — говорит финансовый омбудсмен Павел Медведев.

При этом одновременно увеличивается объем просроченных обязательств по банковским кредитам. Особенно это стало заметно во II полугодии 2008 года, когда были резко повышены процентные требования по кредитным обязательствам во всех российских банках. "Ставки по потребительским кредитам тогда выросли на 5–10 пунктов к значениям летних месяцев", — вспоминает один из банкиров, активно развивавший в то время сегмент потребительских займов. Этот шаг сильнее всего ударил по карманам клиентов, заключивших кредитные договоры с плавающей процентной ставкой. Многие перестали платить и "ушли в подполье", многим пришлось расстаться с какой-то собственностью, которую забрали судебные приставы.

Впрочем, проблемы возникали и у вполне законопослушных и добросовестных граждан. Бывали случаи, когда заемщики вносили деньги через ближайший платежный терминал, причем в самом банке заверили, что по этой системе платежи зачисляются "день в день".

Однако когда подходило время окончательного погашения, выяснилось, что платежи через терминал день в день не приходили. И в результате накапливались просрочки — и достигали половины кредита.

Кроме того, не секрет, что финансовые организации, выдавая потребительские кредиты, зачастую играют на сиюминутном желании рядовых потребителей стать обладателем того или иного товара, который пока им не по карману. Заемщиков завлекают красивой рекламой, обещают выгодные условия. А те нередко не вникают в подробности и берут ссуду, даже не дочитав до конца кредитный договор.

Надо признать, что порой самая важная информация об условиях кредитования доносится до заемщика так, что люди на нее просто не обращают должного внимания — она может быть прописана в договоре мелким шрифтом.

Так, например, существует легенда о "нулевой" ставке. Допустим, один банк предоставляет кредит под 5%, а другой под 25–30%. Понятно, что гражданин выберет первый вариант. Казалось бы, цифра небольшая, но есть один момент, который не озвучивается банком до конца, — это комиссия, которую взимают в дополнение к ставке, причем ежемесячно. Как правило, она не велика, где-то 1–2%. Но если брать кредит на 5 лет с 30%-ным взносом, по фиксированной ставке в 20% в год, то в итоге удорожание покупки возможно на 35–40%. А если под 5% годовых с комиссией в 1,5%, то переплата будет — около 80%. Усыпляет бдительность заемщиков и рассрочка, появляющаяся, когда банк и автодилер заключают договор. В результате клиент выплачивает кредит в один-два года под символические 0,1% годовых. Однако нельзя забывать про комиссию банка, перевод денег автосалону, регистрацию авто, страховку, госпошлину и нотариуса. За все это придется платить клиенту.

В итоге заемщик вынужденно влезает в долговую яму — берет один кредит, другой, а потом и третий, чтобы расплатиться за первый и второй…

Вступивший в силу с 1 июля Закон "О потребительском кредите (займе)" поможет установить прозрачные и четкие отношения между заемщиками и кредиторами. Причем он касается не только банков, но и всех других организаций, которые занимаются профессиональной деятельностью по предоставлению потребительских займов, — микрофинансовых организаций, кредитных кооперативов, ломбардов.

Во-первых, он вводит четкие правила по предоставлению информации об условиях, на которых выдается кредит. Все индивидуальные условия договора будут представляться банками в единой табличной форме. Полную стоимость кредита банк обязан указывать уже на первой странице договора: она размещается в рамке, в правом верхнем углу страницы договора, хорошо читаемым, четким и понятным шрифтом. Полная стоимость потребительского кредита определяется в процентах годовых по приведенной в законе формуле. Также в договоре будет четко указано, какие именно платежи включаются в полную стоимость: по погашению основной суммы долга, по уплате процентов, плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа (например кредитной карты), а также платежи заемщика в пользу кредитора, в пользу третьих лиц (если это необходимо), сумма страховой премии. "Все договоры потребительского кредита будут представляться в стандартной форме, чтобы они могли быть прочитаны, поняты, их можно было сравнить с другими договорами", — отмечает представитель ЦБ.

Во-вторых, по новому закону величина полной стоимости потребительского кредита не может превышать среднерыночное значение полной стоимости потребкредита соответствующей категории более чем на одну треть. Среднерыночное значение по отдельным категориям ссуд Банк России будет рассчитывать ежеквартально. Такая информация будет публиковаться. Правда, мера по ограничению полной стоимости начнет работать с 1 января 2015 года.