В Москве стоимость аренды квартир пропишут в законе
Департамент экономической политики Москвы разрабатывает законопроект,
в котором будут прописаны порядок определения и изменения платы за
съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и
возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров
между нанимателями и наймодателями. Об этом "Известиям" рассказал
источник в мэрии. К концу 2013 года на основе законопроекта также должны
быть разработаны "Правила проживания в предоставленных внаем жилых
помещениях, расположенных в многоквартирных домах".
Как рассказал источник, законопроект должен быть готов во
второй половине 2013 года. Его могут принять в виде отдельного закона "О
защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного
(арендного) жилищного фонда" или как поправки во вторую часть
Гражданского кодекса. По словам источника, в настоящее время
законодательство "не обеспечивает надлежащую защиту прав нанимателя и
наймодателя", а это приводит к тому, что "арендный сектор находится в
теневой зоне" и практически не приносит в бюджет налоги.
В департаменте отметили, что в 2012 году
налог заплатили всего 15 тыс. арендодателей. Всего в столице, по оценкам
разных экспертов, сдается 400–500 тыс. квартир.
По словам источника, законопроект предусмотрит также
возможность дополнительного регулирования арендного рынка со стороны
региональных властей. Будут регламентированы и случаи, когда
наймодателем выступают сами региональные или муниципальные власти. К
концу года на основе законопроекта должны быть разработаны "Правила
проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в
многоквартирных домах".
— Я считаю, что установить
стандарты на рынке арендного жилья нужно, потому что права нанимателей
сейчас плохо защищены, — говорит вице-президент Российской гильдии
риелторов Константин Апрелев. — В частности, они должны все время быть
готовы к тому, что арендодатель прикажет им съезжать. Я считаю, что
такое объявление он должен озвучивать как минимум за три месяца или даже
за полгода, а не за месяц, как сейчас. С другой стороны, нельзя
перегибать палку. В Германии, например, арендодатель в ряде случаев
вынужден по нескольку месяцев ждать, пока наниматель заплатит, и не
имеет права его выгнать. Также там есть правило о том, насколько может
подниматься цена на аренду с течением времени. Я считаю, что
регулировать порядок определения цены нельзя, потому что его должен
регулировать сам рынок.
По мнению Константина Апрелева, если
рынок будет поставлен в жесткие рамки, это приведет не к сокращению, а,
наоборот, к увеличению серого сегмента.
— Если людей не будет устраивать порядок заключения письменного договора, они будут заключать его устно, — поясняет эксперт.
Адвокат коллегии адвокатов "Князев и
партнеры" Максим Столяров считает, что арендодатели и наниматели
нарушают права друг друга в одинаковых пропорциях.
—
Арендодатели выселяют своих жильцов, не дав им времени подыскать другую
квартиру. Наниматели же отказываются съезжать и при этом не платят, да
еще могут причинить хозяевам имущественный вред, — рассказал юрист. —
Статистики никто не ведет, но можно сказать, что такие дела в судах не
являются редкостью.
По словам адвоката, и те, и другие могут
защитить себя, правильно составив договор. Но адекватное законодательное
регулирование, как отметил Максим Столяров, не будет лишним и даст им
дополнительные гарантии.
Управляющий партнер Московской центральной биржи
недвижимости Артем Цогоев считает, что цивилизованный рынок аренды жилья
может появиться только при жесткой штрафной политике.
— Нужно усилить контроль, постоянно вести проверки, брать высокие штрафы, если окажется, что в квартире проживает не родственник из Житомира, а посторонние люди из Средней Азии, — говорит эксперт. — Без этого, какими бы хорошими ни были правила, прописанные в законопроекте, они работать не будут. У нас и сейчас есть санитарные нормы, которые указывают, сколько человек может проживать в квартире определенной площади. И при этом у нас есть съемные квартиры, в которых живут десятки гастарбайтеров.