"Потерянные метры": как вести себя с нерадивым застройщиком

По жалобе потребительницы Управлением в отношении застройщика было возбуждено дело об административном правонарушении и проведении административного расследования, в ходе которого были установлены следующие факты.

Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом и в определенный срок передать потребителю в собственность объект долевого строительства общей площадью 51,78 кв.м. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно условиям договора цена договора на дату заключения составляла один миллион шестьсот сорок шесть тысяч сто рублей. Цена сложилась из расчета стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 31000 тыс. рублей, то есть цена договора напрямую зависит от площади объекта долевого строительства (квартиры). Оплатив Застройщику указанную сумму в полном объеме, заявитель все свои обязательства по договору исполнила.

В соответствии выпиской из технического паспорта, выданным Центральным отделом АКГУП "Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости", жилое помещение имеет общую площадь 50,1 кв.м., то есть на 3,0 кв.м. меньшей площади, указанной в договоре и оплаченной потребителем в полном объеме.

В досудебном порядке застройщик отказался произвести потребителю возврат излишне уплаченной ею суммы денежных средств в соответствии с погрешностью площади квартиры, из расчета стоимости квадратного метра, ссылаясь на условия договора, согласно которым все расчеты по настоящему договору производятся по проектной общей площади дома без перерасчета по результатам замеров органа, осуществляющего техническую инвентаризацию.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве (далее – участники) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Необходимо подчеркнуть, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной нормами Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

Договор участия в долевом строительстве жилья заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 4 статьи 4 Закона договор об участии в долевом строительстве должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к существенным условиям договора. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным.

В основной массе нарушений со стороны застройщика преобладают нарушения, связанные с перерасчётом стоимости жилого помещения после сдачи жилого дома в эксплуатацию и проведения технических обмеров.

Застройщик в соответствии с частью 1 статьи 7 Закона обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона предусмотрены права участника долевого строительства, если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В таком случае участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, неисполнения предусмотренной частью 2 статьи 7 Закона обязанностей застройщика по соразмерному уменьшению цены договора или возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков объекта долевого строительства, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

Согласно части 1 статьи 19 Закона проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства.

В силу пункта 5 части 1 статьи 21 Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, площадь квартиры, переданной потребителю по акту приема-передачи, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации застройщика. В противном случае, у участника долевого строительства возникает право на соразмерное уменьшение цены объекта долевого строительства.

Включение застройщиком в договор на участие в долевом строительстве условия, предусматривающего, что общая площадь объекта долевого строительства может быть изменена по результатам технической инвентаризации при сдаче дома в эксплуатацию, при этом стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит - свидетельствует о формальном наличии в действиях застройщика признаков административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ – включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее – Закон о защите прав потребителей) устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

За включение в договор условия, ущемляющего права потребителей, застройщику вынесено постановление о привлечении его к административной ответственности в виде штрафа в размере 10000 руб.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат в судебном порядке возмещению застройщиком  в полном объеме.

В связи с отказом застройщика в добровольном порядке удовлетворить требование о возврате излишне уплаченной суммы за 3 кв.м. недостающей площади квартиры, потребитель обратился в суд. Рассмотрев материалы дела, районный суд г. Барнаула вынес Решение о взыскании с застройщика в пользу потребителя сумму в размере 93000 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 3000 руб. и штраф за неудовлетворение требования истца в добровольном порядке в размере 48000 руб. Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю принимало участие в данном судебном разбирательстве в качестве государственного органа, дающего заключение по делу в целях защиты прав дольщика.

Существуют два способа восстановления нарушенных прав потребителя.

Претензионный порядок

Способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства в досудебном порядке, в связи с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, закреплены статьей 7; пунктом 2 части 1, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона.

Участник долевого строительства в своей претензии вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на участие в долевом строительстве от застройщика, а также возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 10 Закона.

В предусмотренных Законом случаях, в частности в случае неисполнения застройщиком обязанности по соразмерному уменьшению цены договора, участник в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и требовать от застройщика возврата денежной суммы, внесенной в счет договора, выплаты процентов за пользование уплаченными им денежными средствами, а также возмещения причиненных убытков (если таковые имели место быть).

Претензия должна быть изготовлена в 2-х экземплярах, один из которых вручается должностному лицу, уполномоченному на прием корреспонденции (с отметкой – фамилия, имя и отчество, должность, дата получения). В случае отказа от принятия документа, претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу нахождения застройщика.

Судебный порядок

В случае игнорирования законных требований застройщиком либо отрицательного ответа на претензию, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены договора на участие в долевом строительстве и взыскании компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.

Необходимо обратить внимание, что в случае урегулирования спора между участником-гражданином долевого строительства и застройщиком в судебном порядке возможно применение статьи 17 Закона о защите прав потребителей.

Обоснование законности требований участника долевого строительства

Документами, подтверждающими факт заключения договора долевого строительства жилья с конкретной организацией-застройщиком, а также факт неисполнения застройщиком своих обязательств по указанному договору, на которые необходимо ссылаться при разрешении споров между участником и застройщиком, являются:

1. Договор долевого участия в строительстве жилья со всеми приложениями;

2. Документы, подтверждающие факт внесения денежных средств участником в счет оплаты по договору долевого строительства жилья (квитанции; справка застройщика, выданная в подтверждение оплаты и тому подобные документы);

3. Претензия об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья в добровольном порядке, адресованная застройщику (в случае досудебного урегулирования спора);

4. Документы, подтверждающие отказ застройщика в удовлетворении законных требований участника долевого строительства жилья (при наличии).

Дополнительные документы:

1. Документы, подтверждающие убытки участника;

2. Документы, подтверждающие физические и нравственные страдания участника (при наличии), в обоснование компенсации морального вреда.