"Доверяй, да проверяй!": Алтайгосстройнадзор разъясняет законодательные нормы долевого строительства

"Договор дороже денег!"

Эту народную мудрость в полной мере осознали алтайские "обманутые дольщики", вложившие  свои "кровные" в строительство жилья, заключив с застройщиками предварительные договоры. Едва ли они и подозревали, что такой договор является способом привлечения средств граждан для строительства жилья по "серой схеме" и по сути своей - рискованной сделкой.

По этой "схеме" между компанией-застройщиком и гражданином подписывается предварительный договор, по которому гражданин вносит денежные средства под различными предлогами (например, в качестве гарантии оплаты либо предварительной оплаты и т.п.). Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, и только после этого заключить с гражданином основной договор. "По сути своей - это отношения между дольщиком и застройщиком, построенные исключительно на доверии"  -  говорят специалисты отдела контроля и надзора в области долевого строительства инспекции  Алтайского края по надзору в строительстве. Только чему рискнем  доверять: репутации застройщика или …?

Рискнем довериться?

Применение предварительного договора (а их несколько вариантов: участия в долевом строительстве,  участия в долевом строительстве одновременно с заключением договора займа и (или) выдачей векселя, купли-продажи несуществующей недвижимости и т.п.) в сфере привлечения денежных средств  граждан для строительства многоквартирных домов противоречит действующему законодательству РФ в области долевого строительства и сопряжено с серьезными рисками.

Главный риск заключается в том, что в случае неисполнения договора недобросовестным застройщиком, гражданин может лишиться и денежных средств, и не получить квартиру. Предварительный договор не дает права на недвижимость, его цель – упорядочить отношения для заключения в будущем основного договора, а, следовательно, требовать передачи квартиры гражданин не имеет права.

Кроме того, ситуация может усугубиться, если денежные средства по предварительным договорам участия в долевом строительстве привлекаются "не застройщиками", т.е. лицами не соответствующими требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №214-ФЗ). Такой договор считается незаключенным, а, следовательно, не влечет никаких правовых последствий (понудить такое лицо к заключению основного договора участия в долевом строительстве и исполнению обязательства по передаче квартиры нельзя).

Под надежной защитой закона

Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает единственный законный способ вовлечения граждан в такие отношения – договор участия в долевом строительстве. Привлечение денежных средств граждан для строительства по иным договорам, в том числе предварительным незаконно.

В такой ситуации Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает только один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина – это требование:

1. немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств,

2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств,

3. возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Обманутое доверие …

Однако на практике даже обращение в суд не гарантирует гражданину возврата неправомерно уплаченных по предварительному договору денежных средств.

В качестве наглядных примеров последствий применения описанной "схемы" на территории г. Барнаула можно привести деятельность таких организаций как ООО "ЖСК – 173 "Ключ" и ООО "Тамерлан". С гражданами, желающими принять участие в строительстве многоквартирных домов, заключались предварительные договоры, привлечение денежных средств  осуществлялось в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ также с использованием договоров займа, векселей и т.п. В настоящее время ООО "ЖСК  – 173 "Ключ" объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, также как и "дольщики" ООО "Тамерлан" оказались втянутыми в судебные тяжбы.

… и призрачные надежды на будущее.

Заключение предварительного договора согласно действующему гражданскому законодательству РФ возможно в качестве намерения в последующем заключить основной договор. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных таким предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Фактически предварительный договор – это взаимное бесплатное обещание друг другу заключить основной договор, а, следовательно, он не может предусматривать каких-либо расчетов.

При этом к предварительному договору ГК РФ предъявляет определенные требования, несоблюдение которых ведет к его недействительности:

Во-первых, составляется предварительный договор в той форме, в которой будет заключен основной договор, т.е. в интересующих случаях - письменно.

Во-вторых, в содержание этого документа уже должны быть включены все существенные условия того договора, который планируется заключить (основного договора). Например, для предварительного договора участия в долевом строительстве такими условиями будут предмет, цена, срок передачи многоквартирного дома, гарантийный срок. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.

Должен быть оговорен срок заключения основного договора. Иначе это нужно будет сделать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в течение указанного срока ни одна из сторон не обратится к другой стороне с требованиями о заключении основного договора (договора участия в долевом строительстве, купли-продажи квартиры и т.п.), предварительный договор утрачивает свою силу. Конечно, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд, но только с требованием о понуждении заключить основной договор.

Таким образом, предварительный договор не гарантирует передачу имущества, а лишь направлен на упорядочивание отношений между сторонами. Это своего рода подготовительный   этап к заключению основного договора, но далеко не факт, что такой договор будет заключен. В любом случае,  его использование для привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве незаконно.  Вот и получается,  что все же  права другая народная мудрость: "Доверяй, да  проверяй!"

Информацию о застройщиках,  потенциальные участники долевого строительства могут получить, посетив сайт инспекции Алтайского края по надзору в строительстве по адресу: гсн22.рф (раздел "Долевое строительство") либо,  обратившись за консультацией по телефону "горячей линии" инспекции:
8 (3852) 36-37-76 (каждую среду с 15:00 до 17:00) или через Интернет-форум сайта.