Запретная зона. Новые условия трехпроцентной ипотеки сделают загородные дома роскошью

Сельскую ипотеку, которая двигала строительный рынок пригорода Барнаула последние годы, планируют трансформировать. Минсельхоз предлагает "отодвинуть" от крупных городов: в населенных пунктах в радиусе 50 км льготные кредиты будут недоступны. Если озвученные изменения примут, то сельскую ипотеку перестанут выдавать в Первомайском и Павловском районах, которые лидировали по количеству кредитов и объемам возводимого жилья. Эксперты считают, что без льготной программы рынку частного домостроения пригорода будет тяжко, и частные дома смогут приобретать лишь состоятельным покупателям. Есть ли альтернатива сельской ипотеки и почему, по мнению некоторых строителей, ее вообще не нужно было вводить – в материале amic.ru.

Смерть сельской ипотеки

Главная причина предлагаемых изменений – снизить число заемщиков и нагрузку на бюджет. По информации Россельхозбанка (он выдает более 70% всех займов по программе), за четыре года кредитов по сельской ипотеки в России выдали на сумму, превышающую 250 млрд рублей. В банке также фиксируют растущий интерес к господдержке: если за первые четыре месяца 2023 года выдали 4,1 тыс. кредитов на 11 млрд рублей, то за тот же период 2024 года – 6,2 тыс. кредитов на 28 млрд рублей.

Федеральные и региональные эксперты считают, что если программу скорректируют, выдачи по ней рухнут в несколько раз, а развитие поселков вблизи крупных городов затормозится.

"Предлагаемые изменения означают завершение сельской ипотеки. Это хорошая мина при плохой игре. В Алтайском крае большая часть выданных кредитов приходится на Первомайский район. Если это решение будет принято, то такого продукта как сельская ипотека больше не будет", – уверен директор компании "Фирсов Слобода" Михаил Кочетов.

НОВОСТИБарнаул

"Дом под тапочки". Алтайский девелопер рассказал о развитии загородного домостроения

Он считает, что замены сельской ипотеки пока на рынке нет. Построить частный дом еще можно по программе "Семейной ипотеки", но кредиты по ней выдают под 6%, у заемщиков должны быть дети, а возводить жилье вправе только аккредитованная компания.

Еще одно обязательное условие – открытие в банке эскроу-счета на весь период строительства.

Это означает, что подрядчик должен на свои или кредитные средства построить дом, и только после завершения работ он сможет получить деньги клиента, которые все это время лежат на эскроу-счете. Строители считают, что у такой схемы пока очень много минусов.

"Сама идея с эскроу-счетами хорошая. Вопрос масштаба. Если возникает какой-то крупный проект на сотни домов, он (проект – прим.ред.) под гарантией властей, то инвестору нужны ресурсы для начала работ. Мы как строители домов не будем участвовать в этой схеме ни при каком раскладе. Значит, будем возводить мало, ориентироваться на покупателей, которые готовы приобрести дома без ипотек, либо с кредитом на короткий срок", – говорит Михаил Кочетов.

В новых условиях

То, что фактическая отмена сельской ипотеки болью аукнется рынку малоэтажки, считает и соучредитель компании "Два этажа" Андрей Берг. Несмотря на то, что программа была нестабильной (лимиты по ней выдавали раз в несколько месяцев), люди привыкли к дешевым деньгам.

При этом, по мнению Андрея Берга, трехпроцентную ипотеку вообще не нужно было вводить: она спровоцировала колоссальный скачок цен на загородное жилье. Так, до введения программы компания продавала дом в 100 квадратов за 3,5 млн рублей. Участок в 8-10 соток при этом стоил 600 тыс. рублей. Теперь же цена земли доходит до 5 млн рублей: удорожание произошло почти в 10 раз.

"Если условия сельской программы изменят, мы будем подстраиваться под рынок, будем работать по "Семейной ипотеке". Сельская ипотека в доле наших продаж присутствует волнообразно: лимиты то есть, то их нет. Клиенты понимают: либо ждут лимитов 5-6 месяцев, но дом за это время подорожает, потому что материалы растут в цене, либо покупают по "Семейной ипотеке", – говорит строитель.

Пока же стоимость загородного жилья продолжает расти, отражая динамику в многоквартирном строительстве, отмечают эксперты. Сейчас цена дома с участком составляет в среднем 80 тыс. рублей за квадратный метр. На продажные цифры влияет не только дорожающая земля, но и строительные материалы, и рабочая сила, которой в Алтайском крае дефицит.

"Сейчас мы строим в Барнауле и Новосибирске, и стоимость домов примерно одинаковая. В соседнем городе оплата труда обходится дешевле: рынок труда там больше, там есть конкуренция. У нас работодатели бегают за работниками. При этом цены на землю и там, и там – 2-2,5 млн в среднем. Материалы также примерно стоят одинаково. Но в Новосибирске дороже логистика. Город большой, трафик большой, транспортные расходы намного выше", – говорит Андрей Берг.

В целом эксперты считают, что фактическая отмена сельской ипотеки, а также отсутствие альтернативных программ, сделают рынок загородного жилья недоступным для покупателей среднего класса. Без государственной поддержки дома за городом смогут покупать только состоятельные граждане, как это было лет 10 назад.

"До сегодняшнего дня основной продукт на рынке малоэтажки – дешевое жилье, недострой. Это дом без внутренней отделки, без ограждения, без благоустройства участка. Но все было нацелено на то, чтобы создать доступный товар, подъемный для небогатых людей, эконом-класса. В результате эта категория исчезнет с рынка. Конечно, это плохо, когда не будет продукта среднего сегмента", – резюмировал Михаил Кочетов.

Факт

Во второй половине 2024 года в России собираются запустить единую ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства. Об этом говорили заместитель генерального директора "Дом.РФ" Алексей Ниденс (на публичной дискуссии в рамках международной выставки-форума "Россия") и вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи. 

Обсуждается, что программа будет действовать до 2030 года и объединит все форматы частного домостроения: индустриальный (строительство организованных поселков); профессиональный (с привлечением аккредитованных подрядчиков); самостоятельный (строительство хозспособом). Однако пока никакой другой информации о предлагаемой программе пока нет.

Комплексный путь. Что стимулирует и тормозит коттеджную застройку вблизи Барнаула

Частное домостроение, набрав обороты, может также резко снизить темпы развития. Причин этому несколько

НОВОСТИАлтай