Как купить квартиру в новостройке: выясняем все тонкости и нюансы

Самое очевидное – в новостройке вы будете первым собственником квартир. Не нужно думать, что в ней жил кто-то до вас и стоит ли продезинфицировать все поверхности. Это очень сильно влияет на эмоциональную составляющую покупки новой квартиры.
В новых домах вам предложат большой выбор современных планировок, чем не может похвастаться рынок вторичного жилья. Помимо классических одно-, двух- и трехкомнатных квартир, застройщики предлагают "евро" планировки, в которых кухня совмещается с одной из комнат и создается большое жизненное пространство.
В новом доме установлено новое инженерное оборудование, качество и уровень которого рассчитываются из современных потребностей в эксплуатации.
На квартиры в новых домах застройщики предоставляют гарантийный срок три года на инженерное оборудование и пять лет – на остальные части вашей квартиры. В указанный период застройщик обязан устранять все недостатки некачественных работ. Покупая квартиру на вторичном рынке, риски, связанные с состоянием квартиры, вы чаще всего принимаете на себя.
Приобретение квартир в строящихся и только введенных домах абсолютно прозрачно по порядку совершения сделки. Все сведения о чистоте сделки возможно проверить самостоятельно как у застройщика, так и в Росреестре. Система долевого участия исключает возможность двойной продажи либо наличие прав третьих лиц на приобретаемую квартиру.
Цены на первичном рынке недвижимости формируются с учетом уровня спроса и предложения, в то время как на вторичном рынке цена устанавливается по усмотрению собственника.
При строительстве нового жилого дома застройщик обязан осуществлять благоустройство придомовой территории, включая создание детских площадок и зон отдыха. Сегодня редко можно встретить на вторичном рынке жилые дома с хорошей придомовой территорией, если только они не были построены недавно.

В соответствии с частью 2 статьи 5 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве…" цена договора может быть изменена после его заключения лишь по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Следовательно, при заключении договора долевого участия следует обратить внимание на наличие условий об изменении цены договора. В случае их отсутствия застройщик не имеет права предлагать участнику долевого строительства изменить цену договора. В случае если такие условия все же предусмотрены, заключение дополнительного соглашения об изменении цены договора является добровольным для участника долевого строительства.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности одностороннего изменения цены долевого участия по инициативе застройщика либо понуждения участника долевого строительства к заключению дополнительных соглашений об изменении цены договора.

Страхование гражданской ответственности застройщика является одним из законодательно предусмотренных способов обеспечения его обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

Суть страхования заключается в том, что при наступлении определенных обстоятельств (например, банкротство застройщика), явно свидетельствующих о том, что строительство не будет завершено в установленные сроки, участник долевого строительства может возвратить заплаченные им по договору долевого участия денежные средства путем обращения в соответствующую страховую компанию, не дожидаясь реализации имущества застройщика в рамках процедуры банкротства.

Это, во-первых, более оперативно по срокам возврата денежных сумм (процедуры банкротства могут длиться годами). А во-вторых, дольщик гарантированно получит внесенные денежные средства, независимо от объема имущества застройщика, которого может оказаться недостаточно.

Страхование может осуществляться как в страховой компании, так путем участия застройщика в Обществе взаимного страхования. Актуальный перечень страховых компаний, которые могут страховать ответственность Застройщиков, размещается на сайте Центрального банка РФ.

Вопрос оценки надежности застройщика на предмет возможности исполнения им принятых на себя обязательство по строительству и передаче квартиры является одним из наиболее актуальных и важных в сфере долевого строительства.

Возможности по оценке надежности застройщика сегодня у потенциальных участников долевого строительства довольно широкие. Начнем с самого простого:

• посещение строительной площадки и офиса застройщика. По активности данных двух мест можно сформировать вывод о том, насколько активно застройщик ведет свою работу.
• ознакомиться с документами застройщика. Согласно части 2 статьи 20 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве…", застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу ряд документов для ознакомления, среди которых – документы о регистрации и учредительные документы, отчетности и аудиторское заключение за последний год работы. Если Вы не можете полностью проанализировать их содержание, то по крайней мере увидите, как долго работает компания и готова ли она вообще предоставлять такие документы.
• ознакомиться с проектными декларациями компании. Сегодня практически каждый застройщик имеет собственный сайт, на котором содержится оперативная информация о ходе строительства и проектные декларации на строящиеся объекты. Можно оценить объем работы застройщика, количество объектов и сроки их строительства.
• изучить публичное мнение о застройщике. Интернет предоставляет широкие возможности для отзывов и оценок деятельности любой компании, а также наличие иных сведений о ней.
• проверить наличие текущих судебных разбирательств и исполнительных производств с участием застройщика посредством информационных систем арбитражных судов и ФССП.
• проанализировать информацию на сайте "Надежные новостройки России". Данный ресурс самостоятельно изучает деятельность Застройщиков на предмет соблюдения ими требования ФЗ № 214 и выставляет им соответствующую оценку по 10-балльной шкале.

1. Подготовка договора участия в долевом строительстве (ДУДС) на конкретную квартиру: как правило, договор составляется в отделе продаж или юридическом отделе застройщика на основании поданного клиентом заявления. В договоре обязательно прописываются: описание и технические характеристики объекта строительства (квартиры; офиса), цена и порядок оплаты, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику, а также гарантийные обязательства, ответственность сторон, реквизиты и персональные данные. Договор подписывается сторонами и считается заключенным с момента его государственной регистрации. На момент регистрации договора у застройщика должна быть подписанная проектная декларация на строительство объекта, содержащая сведения как о самом застройщике, так и об объекте строительства.

2. После ознакомления и подписания стороны сдают ДУДС в Росреестр для проведения экспертизы и внесения сведений в ЕГРП. Срок государственной регистрации составляет 5 рабочих дней. Эта процедура позволяет не только исключить риск повторной регистрации договора на одну и ту же квартиру, но и предполагает правовую проверку соответствия разрешительной документации на объект строительства. Регистрация договора осуществляется только при условии предоставления Застройщиком документов, подтверждающих, что его риски по данному договору обеспечены договором страхования или договором поручительства банка.  ДУДС считается заключенным с момента государственной регистрации. Только после получения зарегистрированного договора можно произвести оплату Застройщику.

3. Все изменения в договоре оформляются дополнительным соглашением, которое также подлежит государственной регистрации. Ни одна из сторон не может внести изменения в договор в одностороннем порядке.

После ввода дома в эксплуатацию Застройщик уведомляет Дольщика о готовности квартиры к передаче. Передача оформляется актом приема-передачи или иным документом, который подписывают обе стороны договора. Приняв квартиру, Дольщик получает ключи и пакет документов для оформления своего права собственности, а также паспорта на техническое оборудование, установленное в квартире.

После приемки квартиру необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Постановка на кадастровый учет осуществляется на основании технического паспорта. Сейчас многие Застройщики за свой счет заказывают замеры квартир в органах технической инвентаризации и даже ставят квартиры на учет в кадастровой палате, что намного упрощает дольщикам процесс оформления квартиры.

Регистрация права собственности квартиры производится Росреестром в течение 5 рабочих дней на основании поданного собственником заявления и правоустанавливающих документов (ДУДС, разрешения на ввод в эксплуатацию, акта приема-передачи, справки, подтверждающей оплату по договору, и кадастрового паспорта на объект. После проведения правовой экспертизы предоставленных документов в ЕГРП вносятся сведения о собственнике квартиры и на руки собственнику выдается актуальная выписка из ЕГРП.