Что творится с российским рынком недвижимости

Добро пожаловать в кризис

В начале ноября член президиума "Межрегиональной гильдии риэлторов" Вера Громова заявила представителям СМИ о том, что за весь 2014 год рынок недвижимости так и не смог выйти из состояния стагнации (начавшейся, по ее мнению, в конце прошлого года) и практически впал в состояние кризиса. Некоторые авторитетные коллеги из разных регионов страны полностью разделили мнение эксперта и перечислили для "СП" несколько ключевых примет, которые позволили им сделать такой вывод.

Признак номер один — девальвация национальной валюты. По мнению экспертов, рынок недвижимости может пережить падение ее курса не более чем на 29,9%. Если этот показатель выше — кризис неизбежен. Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", отмечает, что как раз такая беда и случилась с российским рублем в 2014 году. Конечно, скачки курсов несколько подстегнули интерес граждан к объектам недвижимости, но этот короткий и внесезонный период активности уже миновал.

Кирилл Морозов, независимый риэлтор из Подмосковья, придерживается мнения, что кризис уже наступил:

- Большинство граждан, откладывавших копеечку "на черный день", уже использовало заначку, едва ли не в одночасье слизнув с рынка новостроек мало-мальски доступные и выгодные девелоперские предложения. Девелоперы по традиции рассчитывают на дальнейший рост рынка, а ведь по факту покупательская способность населения стремительно даже не приближается, а уже летит к нулю. Уж если министр финансов Силуанов в открытую заявил, что гражданам в следующем году придется "затянуть пояса", а налоги, как и оплату "коммуналки", судя по новым законодательным нормам, будут выколачивать едва ли не дубиной, значит, в сфере финансов по-настоящему "запахло керосином".

Такое поведение покупателей, по мнению аналитиков, обусловлено мощным ростом инфляции, который они рассматривают в качестве второго признака кризисного сценария развития рынка. Действительно, его влияние на умы граждан и девелоперов трудно переоценить. Министерство экономического развития рассчитывало на итоговый уровень инфляции не выше 5,5%. Но уже в конце лета прогноз был скорректирован в сторону увеличения — до 7,5%, а в начале зимы чиновники ожидают, что инфляция к концу года достигнет (и не исключено, что превысит – "СП") девятипроцентного порога.

Инфляция потянула за собой вверх и себестоимость строительства новых жилых домов. Ставки по проектному финансированию выросли, а при выкупе земельного участка для начала строительных работ теперь требуется предоплата в размере 100%. При таких условиях неизбежны уход из отрасли заметного количества игроков и, как следствие, сокращение предложения. Фактически, уверяют некоторые аналитики, сейчас происходит сжимание рынка, что является его естественной защитной реакцией исключительно в условиях кризиса.

Но это еще полбеды. Вера Громова констатирует — ставки по ипотечному кредитованию, которое, собственно, и является единственным показателем успешности сегмента новостроек, также поползли вверх. К концу лета, обращает внимание эксперт, банки выдали населению подобных кредитов всего на 18% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А ведь до этого ежегодный прирост составлял не менее 30-40%!

Это серьезный спад, и причин здесь несколько. Во-первых, в ноябре (уже в четвертый раз за год – "СП") повысилась до 9,5% ключевая ставка Центрбанка. На этом фоне прогноз АИЖК по ипотечным ставкам на декабрь выглядит удручающе — эксперты ожидают роста до 13,5%. По мнению аналитиков "Метриум Групп", 14-процентный порог уже является критическим для этого вида займов. И под удар, прежде всего, попадет самый доступный для большинства россиян эконом-класс, где жилье в кредит покупает до 70% граждан. К слову, по мнению представителя "НДВ-Недвижимости" Кристины Шульгиной, эта планка будет "взята" не далее как в конце ноября. И это еще один кризисный показатель российского рынка недвижимости.

Но в то же время, например, коммерческий директор корпорации "Баркли" считает, что ситуация не так печальна, как кажется. В нынешних условиях, говорит Екатерина Фонарева, она наиболее комфортна для покупателей — продавцы практически по первому требованию готовы снижать цены, предоставлять рассрочки и вообще идти на всяческие уступки. Да, девелоперы говорят о снижении доходности, но для крупных игроков это не слишком серьезная проблема. Тем более что в течение осени в сегменте элитной недвижимости вообще отмечалось повышение цен в диапазоне от 2 до 6 процентов.

Мария Литинецкая добавляет: о кризисе можно говорить, когда цены на "первичке" официально упадут минимум на 10%, и ровно на столько же упадет спрос. Однако в конце 2014 года, подчеркивает специалист, в эконом-классе пока фиксируется восьмипроцентный (а в бизнес-классе — вообще двенадцатипроцентный) рост. И это прямой результат повышения потребительского спроса, развивает тему Литинецкая. Данные Росреестра свидетельствуют о десятипроцентном росте заключенных ДДУ за январь-октябрь 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013 года. За то же время количество регистраций права на недвижимость выросло на 16,5%.

Между тем аналитические исследования других крупных игроков рынка недвижимости свидетельствуют: уже к концу октября в традиционно успешной Москве все доступные большинству покупателей объекты с рублевыми ценниками ушли "в минус", и даже элитный сегмент, традиционно привязываемый продавцами к американской валюте, не избежал этой участи, хотя и пострадал меньше всего. Этот факт позволил экспертам провести прямые параллели с печально известным 2008 годом и констатировать практически полное совпадение макроэкономических и внешнеполитических условий, служащих "спусковым крючком" для мощного кризиса тогда и сейчас.